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青岛楼市自由落体了!11月新房成交8973套近7年最低

发布日期:2022-04-06 11:24   来源:未知   阅读:

  青岛楼市新房成交量从6月开始成自由落体了,下滑曲线比明星的下颚线还清晰。

  据卓易数据统计:11月新建商品住宅成交8973套(是近7年11月单月新低,仅约2018年11月的一半),成交面积104.74万㎡,成交总金额163亿,环比分别下降12%,4.1%和3.7%;同比分别下降34.8%,35.6%和32.6%.

  青岛近郊越来越多项目加入“以价换量”,甚至主城某些项目也出现松动,但边际效应减弱,价格下降未必换来成交量,市场信心重建太难,最后的一个月将面临更大的销售压力,地产行业正在硬着陆。

  另一方面,义乌,哈尔滨、徐州等城市发布宽松政策,11月29日,上海放宽落户带来刚需支撑;多个城市陆续信贷政策放松,青岛10月下旬信贷出现松绑。据财联社消息,10月房地产贷款投放较9月大幅回升,环比多增超过1500亿元。其中,房地产开发贷款环比多增500多亿元,个人住房贷款环比多增超千亿元。

  政策底渐进,但市场底未现。决定性的限购限贷限售依旧无放松!“房住不炒”的方向下,等不来以前的大周期了,市场进入迷茫和怀疑期,但精细化的变相放松还是可以期待的。

  根据卓易数据统计:2021年1-11月截止到11月29日青岛新建商品房(包含住宅、商业、办公和公寓,以下皆同)市场累计成交金额约2239.78亿元,同比上涨约12.7%;累计成交面积约1471.5万㎡,同比上涨8.5%;累计成交套数128771套,同比上涨10.5%。

  青岛与去年相比的上涨源于去年疫情的三四月“空白期”,而今年的市场实际上“难上加难”,很多同行感叹从业以来最难的一年:

  房地产行业是重资金行业,输血和造血双双受困:一边是销售压力大、回款少,且优先支付工程款;另一边是房企融资总量的下降,10月100家典型房企的融资总量同环比分别下降71.3%和54.5%,创历年新低。2018年万科喊出的“活下去”口号越来越有深刻的体会。

  如今的市场下,很多房企选择了躺平,土地市场也“寡淡”了,青岛第三批次仅有45宗挂牌,总占地面积116.4万㎡,规划总建面298.6万㎡,起拍总价151.5亿,今年三批次中最少的,同比去年大幅下降,而这45宗地的能否顺利成交也存在一些压力。

  以下是2021年1-11青岛房地产TOP20具体销售情况以及单盘销售情况

  需求端收缩,造成狭义库存的稳步上升:青岛新建商品房去化周期由9月的24个月提高到27个月;青岛新建商品住宅的的去化周期也由9月的16个月提升到18个月。市场下行情况下,去化周期拉长,库存风险增大。

  李沧成为狭义住宅去化周期最短的仅有9个月,但接下来李沧绿城的3个项目、森林公园、融海等项目的取证入市。

  即墨今年4月以来替代胶州,与西海岸、城阳形成“新三叉戟”,胶州因为降价带来的集中网签,与即墨间的差距由大到小。

  西海岸成交35555套,占全市约27.6%,占比近几个月略微下滑,仅原胶南的成交占全市约18.6%,进入9月西海岸降价项目“抢跑”,尤其是灵山湾的项目,从腹部到前海沿。西海岸的融创影都学府、融创中心、海岸万科城、灵山湾壹号和中铁世界博览城为TOP5,其中融创影都学府销售额34.5亿,前5中融创占2席。

  城阳区(含高新区)成交24450套,和达智慧生态城是套数和金额的“双冠军”,网签1562套,网签金额19.36亿;亚军的中欧国际城卖出16.73亿,但新“补仓”货值中欧国际城滨江悦11月底已经开盘;卓越青岚郡网签1498套第二,成交总面积14.05万㎡为面积维度第一,项目进入尾盘。

  即墨成交18638套,旭辉银盛泰星河城10.8亿个亿,世茂璀璨倾城9.9亿,荣盛锦绣学府超过8.8亿,恒大悦珑台集中网签,网签8.2亿;中交中央公元7.87亿。

  2021年1-11月销售金额top20的开发商,合计总销售金额约1167亿,销售面积TOP20的累计销售面积741万㎡。其中融创和海信2个过百亿企业,前8业绩均突破50亿。

  TOP10中外来大鳄和本土房企各占一半,本土房企崛起,5家本土房企分别为海信、和达、君一控股(原海尔产城创)、山东旭辉银盛泰和青特;海信、和达进入TOP5。

  融创中国销售金额和面积“霸榜”多年,2021年1-11月销售额签约152.5亿,签约面积88.52万㎡,领先第二的海信35亿。贡献大户为影都学府(34.5亿),融创中心(20.6亿),融创崂山壹号院(23.5亿),维多利亚湾(13.3亿),李沧融创都会中心(19.2亿),东方影都(10.4亿)等。

  海信地产从今年进入第二,本土房企的“领头羊”,自10月超过百亿,截止到11月签约总金额117.17亿。海信的主力项目是海信君澜销售近32亿,海信依云小镇14.1亿,海信九贤府,海信湖岛世家,海信东山府,海信灵山湾销售也不错。

  中国金茂从5月开始进入前三,成交总金额84.79亿,大云谷·崂山金茂府56.3亿,总销售额的66%。

  其中“暴雷”的恒大,因为九月份开始即墨悦珑台、胶州恒大文化旅游城集中网签,把恒大推进了前二十。

  住宅市场中,2021年1-11月青岛TOP10项目累计销售合计约285.1亿。大云谷·崂山金茂府签约56.28亿,成为前11个月第一,滁州路北悦府二期10月底开盘正在热销,剩余的一个月“头把交椅”稳定;山东头改造项目银丰玖玺城40.61亿位列第二,单套平均总价超过1100万,目前一期少量房源,二期开始推广;融创影都学府签约34.5亿。

  商办市场中,1-11月TOP10签约50亿,其中签约前三甲为集中网签的北大资源博雅广场、裕龙檀顶山和恒大御澜国际。

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